10月12日，北京市东花市北里小区召开业主大会，选举新一届业委会成员。候选人发表演说。

　　进入11月，连续的降雪、降温促使北京市崇文区东花市北里小区的部分住户反映供暖不足。为了这件事，小区业主委员会（简称业委会）秘书长，53岁的延洲在业主和供暖单位之间奔走了几天。一个月前的10月17日，延洲和另外4位“老兄弟姐妹”，以1475户业主投出的1570多张选票（有的业主有一套以上的房子），成功当选新一届业委会成员。他们当中年纪最大的杨茂荣，已经71岁。

　　自2003年9月1日，国务院颁布施行《物业管理条例》，并于2007年修改以后，“业主大会”及其选举产生的“业主委员会”逐渐为人们所了解。这一组织在其成长过程中会遇到哪些困难？带着疑问，我们走进了东花市北里小区。

　　① 投票关

　　如何获得2598户业主过半数的支持成难题

　　11月5日晚上，杨茂荣等5位新当选的东花市北里小区业委会成员和上一届业委会进行了交接仪式。“不容易啊，光投票就投了三次。”满头白发的业委会主任杨茂荣退休前曾担任一家国企的领导，但小区业委会选举这样的“新生事物”，还是让他充满感慨。

　　小区之前就有业委会，但是在小区的社会论坛上，有人说，“业委会总体就是官老爷一个，服务就不用提了。”因此，选一届干实事的业委会出来，成为小区业主们的呼声。然而，换届选举如何收集有效选票，成为摆在杨茂荣、延洲老哥儿几个眼前的一道难题。

　　东花市北里小区面积很大，共有2598户业主，而且产权关系复杂，是危改房、回迁房加商品房小区。其中，中化集团、海关总署、国家质检总局等近50家产权单位拥有的住宅，占总户数的一半以上。“这些产权单位，我们是一家一家地去上门做工作。”回想起业委会筹备组为选举所做的努力，延洲竹筒倒豆，“很多产权单位，包括户主，权利意识并不是很强，也不知道业委会将会起到何种作用，我们就一遍遍向他们宣传为什么要进行投票选举，新成立的业委会对维护业主利益将起到什么作用。”

　　“经过这次投票选举，我深刻认识到了宣传的重要性。不但要宣传这次选举，更重要的是宣传业主的法定权利。”在延洲的办公桌上，摆着一本厚厚的法律法规汇编，都是关于物业方面的，已经被他翻得很破旧。“你看，根据国务院《物业管理条例》第六条，业主有权提议召开业主大会，并选举业主委员会成员；第十五条还规定了业主委员会的四项基本职责。物权法颁布之后，业主拥有了更多的法定权利。”延洲对业主和业委会的权利已经烂熟于胸。

　　为了让业主们更好地行使自己的权利，筹备小组制作了宣传展板，摆放在小区各主要路口，每个候选人的情况都写得清清楚楚。在10月12日召开的业主大会上，9位候选人每人都进行了竞选演讲。筹备组还和物业、开发商谈判，争取到一部分属于全体业主的公共部分收益，并返还业主。这让业主们感到，他们需要业委会为大家争取权益，提高了投票的积极性。

　　努力没有白费。这次投票得到1475户业主的1570多张选票支持，达总人数的56%，同时占业权面积的57.6%，达到了《物业管理条例》的规定：业主人数和建筑面积“双过半”。经过投票，最后选出了5位业委会委员。

　　② 备案关

　　3次努力终获通过，达到法定要求是关键

　　对很多小区的业委会来说，召开了业主大会并成立业委会，只是走过了“第一关”，接下来要面对的是“备案关”。

　　东花市北里居委会主任马林常常被延洲在多个场合堵住聊起业委会筹备组和备案的事情，就在不久前，延洲还拉着他在风中的路口谈了将近两个小时。“我和他们私交都很好，无话不谈，但是曾经有一段时间，一提起业委会我就头疼。”马林坦陈。

　　延洲他们组织的三次投票，前两次都没有能够通过备案，原因则各不相同。

　　“去年春节后的那次，像做地下工作一样，我经常晚上挨家挨户‘拉选票’，白天在小区里贴通知。力气费了不少，却没有能够通过备案。”延洲承认，刚开始的时候自己挺沮丧，为什么想为社区做些事情的努力不被认可呢？“这也是自己学习法律法规的一个过程。”延洲翻出《物业管理条例》，“条例确实规定业主委员会应当备案，但条例第10条也规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。也就是说，我们不能自作主张凭着热情成立业委会，而应该在主管部门的指导下成立。”

明白了这个道理，业委会筹备组在第二次投票前，反复和街道办、居委会做了大量的沟通工作，说明自己的想法和工作设想，得到了支持。今年3月20日，业委会筹备组开始组织业主进行第二次投票，获得选票仅800多张。

　　“2598户居民，投票还不满1/3，没有达到《物业管理条例》规定的过半数的要求，投票失败了。”延洲想起当时的情况，现在还有些无奈。

　　经过这两次失败的经历，筹备组成员认为，备案通不过，主要是自己的努力没有到位，没有达到法定的要求。为了尽快改变这一局面，大家反复开会协商，出主意想办法，于是就有了前面提到的1570多张选票。

　　“新业委会已于10月29日完成备案。”新任业委会主任杨茂荣终于松了一口气。而居委会主任马林也不再头疼，有了新一届业委会的帮助，自己的工作好开展多了。

　　③ 履职关

　　“自治不是对立，业委会工作在于沟通”

　　“我们旁边的一个小区，已经换过3次物业公司了，结果一家不如一家，业主和物业意见都很大。”延洲说起业委会和物业公司之间关系的处理，举了一个身边的例子。

　　业委会工作的主要方面，就是代表业主和物业公司打交道。北京很多社区的业委会过了“投票关”和“备案关”，却在开展工作方面遇到了更大的障碍。在延洲提到的那个小区，因为几百万元的物业费没有收上来，出现了“新物业进驻半年多，老物业迟迟不搬离”的局面，一些业主甚至还收到了催缴物业费的“恐吓信”，业主和物业公司之间的关系一度闹得很僵。

　　“一些小区的业委会在成立之初，甚至在业主大会投票时，就打出‘把物业公司赶出去’的口号，从一开始就把自己置于和物业公司对立的位置，这并不利于工作的开展。”东花市北里小区业委会副主任王少华认为，“法律规定业主自治，但自治不是对立，对立当然会导致和物业公司之间的矛盾激化。业委会的工作是一个桥梁，我们的任务就是帮业主们和物业、政府部门进行沟通，消除可能会出现的矛盾，推动工作的开展。”

　　为了发挥“桥梁”的作用，这几天，业委会的成员正在和保安公司、物业公司进行座谈。小区安全存在隐患，需要和保安公司协商如何加强巡逻力量，包括架设小区监控系统、建设封闭式小区的设想，都需要协调；小区的绿化、停车、公共部分出租等问题，也需要和物业商定具体方案，“这些工作，仅仅依靠业委会的5个成员是忙不过来的。”杨茂荣说。

　　为了让业委会最大程度地体现业主意志，维护业主权利，新一届业委会准备设立业主代表大会制度，每栋楼设一到两位代表，随时收集业主意见。“此外，我们还准备设立业委会、居委会、物业、派出所等联席会议制，大家共同寻求解决问题的方案。”杨茂荣称。

　　“与‘投票关’和‘备案关’相比，‘履职关’是一个更为长期的工作，需要用耐心和细心完成。虽然现在说这话还为时尚早，但我们有信心把小区的工作做好，不辜负业主们的信任。”奔走在11月的寒风里，延洲的声音显得格外热切。